임대차 3법 궁금한것들 정리

 

임대차 3 법 궁금한 것들 정리

 

임대차 3번이 국무회의 의결을 거쳐 공포되면

즉시 시행되는 임대차 3 법. 

이르면 다음 달 초부터 시행될 것으로 보이며

전월세 신고제는 내년 6월부터 시행됩니다.

여러 가지 궁금증을 Q&A방식으로 정리한

기사를 정리합니다. (원문은 한국경제신문

2020년 7월 31일 A4면에 있습니다.)

 

Q. 여러 차례 계약갱신을 했는데 또 연장할 수 있나?

-이전에 몇 번 계약갱신을 했든 상관없다.

법 시행 후 한 차례 더 가능하다.

 

Q. 오는 9월 계약 만료를 앞두고 집주인이

'재계약을 하지 않겠다'라고 통보한 상황이다.

- 법 시행일 기준으로 기존 계약이 1개월 이상

남았다면 연장을 요구할 수 있다. 

세입자는 계약 만료 1개월 전까지만 

집주인에게 계약 연장을 통보하면 된다.

 

 

 

Q. 집주인이 계약 해지 통보를 했고,

법 시행 전 이미 다른 세입자와 계약을 했다.

- 이 경우 기존 세입자는 계약갱신청구권을 

쓸 수 없다. 다른 세입자도 보호해야 하기 때문이다.

 

Q. 새로운 세입자와 계약할 때도 종전 전셋값의

5% 이내로만 올릴 수 있다.

-새로운 임차인과 계약할 때는 전월세 상한제를

적용받지 않는다. 세입자가 바뀔 때마다 전셋값이

크게 오를 우려가 있다.

 

Q. 집주인이 월세를 현재 50만 원에서

60만 원으로 올려 달라고 한다.

-개정안에서 규정한 상한선이 5%이기 때문에

52만 5000원까지만 올릴 수 있다.

 

Q. 계약갱신청구권 행사 시 전세에서 월세도

전환 가능한가.

-동일 조건으로 다시 계약하는 게 원칙이다.

다만 임차인이 수용할 경우 전세를 월세로 바꿀 수 있다.

 

Q. 집주인 실거주를 이유로 세입자와 

계약을 갱신하지 않았다. 2년간 의무적으로

거주해야 하나?

-세입자가 계약갱신을 요구한 기간만큼 거주하면 된다.

세입자가 2년 요구했다면 2년, 1년 요구했다면

1년 거주하면 된다.

 

 

Q. 집주인이 실거주하지 않고 집 비워둬도

기존 세입자에게 손해배상을 해야 하나?

-손해배상의 요건이 실거주는 아니다.

기존 세입자가 계약갱신을 요구했던 기간 내에

다른 임차인과 계약을 맺었을 경우에만

손해배상 책임이 생긴다.

 

 

 

Q. 집주인이 집을 매각했다.

새로운 집주인에게 계약갱신청구권을 행사할 수 있나?

-집을 팔면 매수자가 권리와 의무를 포괄 승계하기 때문에

세입자는 새로운 집주인에게 계약갱신을 요구할 수 있다.

단, 매수인이 실거주를 목적으로 갱신을 거절할 수 있다.

 

Q. 실거주를 이유로 계약갱신을 거부할 때

집주인 자신이 거주하는 것만 해당하나?

-집주인뿐만 아니라 직계존속,

비속이 집에 거주하는 경우다.

 

Q. 집주인이 2년간 실거주 기간을 채우지 않은

상황에서 집을 매각하면 새 주인이

잔여기간을 채워야 하는가.

-매수인이 잔여기간 동안 실거주해야 한다.

매수인이 기존 집주인의 권리와 

의무를 포괄 승계하기 때문이다.

 

Q. 묵시적 갱신도 갱신요구권 행사로 볼 수 있나?

-그렇지 않다. 개정안에 따르면 계약갱신요구권 행사는

내용증명 등 명확한 의사표시를 통해 해야 한다.

예를 들어 세입자가 집주인과 2017년 9월부터

2019년 9월까지 처음 전세계약을 맺었고,

묵시적으로 2019년 9월부터 2021년 9월까지

갱신된 경우에도 세입자는 집주인에게

계약갱신요구권을 행사할 수 있다.

 

Q. 손해배상액은 어떻게 산정하나.

-다음 액수 중 가장 큰 액수를 청구할 수 있다.

먼저 3개월치 월세다.

전세는 금리를 기준으로 월세로 환산한다.

다음은 집주인이 다른 세입자에게 받은 임대료에서

계약갱신 거절 당시 임대료를 차감한 금액의 두 배다.

마지막으로 갱신 거절로 세입자가 입은 손해액이다.

 

Q. 전월세 상한을 정하는 주체는 누구인가.

-주체는 특별시와 광역시, 특별자치시, 도이다.

이들이 조례를 통해 시, 군, 구 등 

행정구역별로 정하도록 할 수 있다.

조례에 따라 자치구뿐 아니라 동별로 정할 수도 있다.