법인 명의 주택구입의 장단점

주택을 구입할 때 여러 가지 방법이 있겠지만 요사이는 법인을 대안으로 생각하는 경우가 많은 것 같습니다.

법인으로 구입하면 과연 무엇이 좋을까요?

 

 

첫째는 명의 활용의 제약이 적어집니다.

법인을 세운 사람은 저이지만 법인과 저는 엄연히 별개의 존재입니다.

법적으로 사람을 한명 만든다는 뜻입니다. 따라서 법인 명의로 부동산이나 주태을 매수하면 나 자신의 명의를

사용할 필요가 없고, 대출 시에도 내 명의를 사용할 필요가 없습니다.

 

 

둘째, 절세효과 입니다. 

주택을 법인으로 취득하고  개인 소유의 주택을

한 채로 남기게 되면 1가구 1주택이 되어 양도소득세 비과세가 가능해집니다. 

개인으로 구입하면 양도소득세와 종합소득세를 내야 하는데 이 두 가지는 세율이 모두 최소 6%에서 

최대 42%까지 입니다. 법인을 통해 투자하면 아무래도 주택에 부과되는 양도소득세와 종합부동산세의 부담이 개인이

구입할 때보다는 줄어듭니다. 개인에게 부과되는 소득세보다 법인에 부과되는 법인세 ( 최소 6%에서 최대 42% )가 저렴하고, 법인으로 주택을 분산하면 개인의 양도소득세와 종합부동산세 부담을 줄일 수 있는 장점이 있습니다.

종합부동산세 역시 기준금액을 6억 원에서 9억 원으로 높일 수 있어 납부 대상에서 제외될 수도 있습니다.

 

셋째는 투자관련 비용을 세금에서 공제받을 수 있습니다. 부동산 투자를 하다 보면 어쩔 수 없이 도배나 장판 교체비용,

현장답사 교통비, 주택담보대출 이자 등을 지출해야 하는데 이 돈은 양도소득세나 종합소득세에서 공제받을 수 없습니다. 하지만 부동산 투자를 사업목적으로 하는 법인의 경우는 이러한 비용들을 사업과 관련된 지출로 인정받을 수 있고,

법인세를 납부할 때 공제받을 수 있습니다. 

 

넷째, 건강보험료 부담이 줄어듭니다. 개인투자자들에게 건강보험료는 상당한 부담입니다. 하지만 법인의 대표는 

법인으로부터 연봉을 받는 엄연한 직장인 신분이기 때문에 건강보험료도 직장인과 동일한 기준을 적용받습니다.

따라서 매월 현금으로 지출되는 보험료가 줄어든다는 것은 큰 장점입니다.

 

 

 

 

하지만 무조건 법인 명의로 주택을 구입하는 것이 좋다라고는 할 수없습니다. 개인의 상황에 따라 다르겠지만

법인으로 주택을 구입했을 때의 단점도 고려해야 할 것입니다.

 

개인이든 법인이든 소득의 최종 종착지는 결국 개인입니다. 법인세를 납부했더라도 배당 절차를 거치지 않는다면 주주는 법인의 잉여금을 개인 목적으로 사용할 수 없습니다. 법인과 개인인 주주의 실체는 법률적으로 다르기 때문이지요.

그런데 문제는 주주들이 배당 절차로 받은 잉여금을 수령하는 경우 소득세를 내야 한다는 것입니다. 소득세법에서는

배당소득을 금융소득으로 구분해 다른 이자소득, 배당소득과 합산해 2000만 원을 초과하면 종합소득세로 과세합니다.

특히 2000만원을 초과하는 금융소득은 경비를 인정받지 못하고 종합소득세의 과세표준을 그대로 늘리기 때문에 다른 소득이 있는 상황이면 종합소득세 부담이 가파르게 상승하게 됩니다. 법인세 부담이 적더라도 배당하는 과정에서

주주인 개인에게 다시 소득세가 과세돼 이중과세 문제가 발생합니다.

법인이 보유한 임대용 주택을 매각하고 청산하는 경우에도  문제가 발생합니다. 부동산을 매각하는 경우 매매차익에 대한 법인세는 개인에게 부과되는 양도소득세보다 부담이 작습니다. 하지만 처분한 대금을 주주들에게 배분하는 과정에서 배당소득 문제가 발생합니다. 특히 청산하는 과정이라면 거액의 배당소득이 발생해 42%(지방소득세 별도)의 최고 세율로 종합소득세가 과세될 가능성이 높습니다. 그래서 부동산을 구입하는 단계에서 적정한 매매차익을 실현한 뒤 부동산을 정리할 목적이 있다면 법인으로 부동산을 구입하는 것은 적절한 판단이 아닐 수 있습니다. 

 

주택을 취득하기 전에 주택을 향후 어떻게 팔 것인가까지 멀리 보고 명의를 어떻게 하는 것이 가장 좋은 것일까에 대해

신중한 판단 후에 결정하시면 좋겠습니다.