임대차3법 정리와 나의 의견

임대차 3 법은

계약갱신 청구권,

전월세 상한제(5%),

전월세 신고제(30일 이내)입니다.

 

이번 포스팅에서는 계약갱신 청구권과

전월세 상한제에 대해 정리합니다.

전월세 신고제에 대한 포스팅은 

이전 포스팅을 참고해주시면 좋을 것 같습니다.

 

전월세 신고제와 임대료 상승

전월세 신고제와 임대료 상승

 

 

  계약갱신 청구권  

 

계약갱신 청구권은 전세를 사는 세입자가 

2년을 살다가 더 살고 싶으면 2년을 더 연장할 수 있다는

것입니다. 1989년 12월 31일에

임대차 보호법에 의해 1년의 거주기간을

2년으로 늘려 개정한 것을 최소 4년으로 늘리는 개념입니다.

그리고 집주인은 별다른 이유 없이는 이를 거절할 수 없습니다.

세입자의 최소 4년 거주권을 보장하는 것입니다. 

상가임대차 보호법 5년 + 5년과 동일한 방식입니다.

 

 

 

  전월세 상한제  

 

전월세 상한제라는 것은 임대료 상승폭을

5%로 제한하겠다는 것입니다. 전세가가 폭등하는 시절에는

전월세 상한제는 효과가 있을 것입니다. 

당장에 몇 천만 원을 갑자기 올려달라고 하는

집주인에 대항하여 5%만 임대료를 올려 적용해서

더 거주할 수 있게 됩니다.  

 

 

 

 

그럼 임대차 3 법으로 나타날 수 있는

여러 현상들에 대해 살펴보겠습니다.

 

먼저, 계약갱신 청구권입니다.

최소 전월세 4년을 보장받는 권리가 세입자에게

있어 세입자의 거주 안정을 확보하는 효과가 있습니다.

반대로 집주인 입장에서는 전세를 기피하게 될 수 있습니다.

집주인 입장에서는 4년이나 전세를 줘야 하니까

처음부터 젠세 값을 확 올려서 전세를 놓거나

전셋값을 최대 5%밖에 올리지 못하니 전세보다는

월세로 돌려서 임대를 할 마음이 생길 수도 있습니다.

계약갱신 청구권에는 집주인이 계약을 거절할 수 있는데

그 사유는

 

- 3달 이상 월세가 연체되었을 때

 

- 집주인이 실거주 목적일 때

 

- 재건축 또는 철거될 때

 

- 중대과실 또는 파손이 있을 때

 

의 사유가 있습니다.

 

집주인의 재산도 보호받을 수 있는 측면이 있지만

계약갱신 청구권 거절 사유 중에서

'집주인이 실거주 목적일 때'의 사유를 편법으로 이용한다면

계약갱신 청구권을 빠져나갈 수 있지 않을까 생각이 됩니다.

예를 들어 세입자가 계약갱신 청구권으로 2년을 더 연장하고 

싶다고 하면 집주인은 실거주할 거라며 연장을 해주지 않고

6개월이나 1년 정도 집주인이 거주한 후 다시 전셋값을 올려서

시장에 내놓은 방법입니다. 이렇게 부지런한 집주인이라면

충분히 계약갱신 청구권을 빠져나갈 수 있겠네요.ㅋ

 

여기에 가장 논란이 큰 것은 박주민 의원의 발의안으로

임차인이 계약갱신을 요구하면 임대인이 거절하지

못하게 하는 안을 20대 국회에 이어 다시 들고 나온 것입니다.

임차료 연체 등 계약갱신의 예외를 두고 있기는 하지만

예외에 해당하지 않으면 세입자가 사실상 영원히

그 집에 살게 된다는 얘기가 됩니다.

이렇게 되면 전세를 놓는 의미가 있을까요? 

누가 겁이 나서 전세를 놓으려고 할까요?

 

전월세 상한제 5%는 세입자 보호 측면에서는

상당히 우수하다고 보입니다.

반면에 집주인 입장에서 보면 재산권이 침해에

해당된다고 할 수 있습니다.

1년에 5% 복리로 임대료를 올릴 수 있다고는 하나

2년 전세에 익숙해진 상황에 1년에 한 번씩

적용시키는 것은 무리가 있어 보입니다. 

 

 

이번 정부 들어서 19차례 부동산 대책에도

집값이 불안하고 전셋값도 뛰어 정부에서는

신뢰도를 끌어올리려 노력하고 있을 것입니다.

내 집 마련의 어려움이 커져서 전세로 돌아선

무주택자들은 늘어난 반면 주택 공급량은 급감했습니다. 

서울 아파트 전셋값은 48주째 상승세라고 합니다.

 

임대인=약자라는 공식 아래 약자를 돕겠다는

선한 의도의 정책이라면 결과도 만족스러워야 합니다.

수요와 공급.. 굉장히 간단한 법칙입니다.